Kupovina nepokretnosti u Srbiji je jedna od najvažnijih finansijskih odluka za fizička lica. Bilo da kupujete stan, kuću, garažu, plac ili poslovni prostor, pre potpisivanja ugovora važno je proveriti pravni status nepokretnosti, vlasništvo, terete, poreske obaveze i sve troškove koji prate kupovinu.
U nastavku donosimo kratak vodič za kupce nepokretnosti u Srbiji.
Provera nepokretnosti pre kupovine
Pre kupovine nepokretnosti, kupac treba da proveri da li je prodavac zaista upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti i da li na nepokretnosti postoje tereti ili ograničenja.
Pravna provera nepokretnosti najčešće obuhvata:
- proveru vlasništva u katastru
- proveru hipoteka, zabeležbi, službenosti, prava zakupa i drugih tereta
- proveru da li je nepokretnost predmet restitucije ili sudskog postupka
- proveru građevinske i upotrebne dozvole
- proveru prethodnog lanca sticanja vlasništva
Ova provera je posebno važna jer kupac ne treba da se osloni samo na usmeni dogovor sa prodavcem ili oglas za prodaju nepokretnosti.
Katastar nepokretnosti i list nepokretnosti
Katastar nepokretnosti je osnovni javni registar u kojem se proverava vlasništvo nad nepokretnošću u Srbiji. Iz lista nepokretnosti može se videti ko je upisan kao vlasnik, koja je površina nepokretnosti, koja je namena objekta ili zemljišta i da li postoje upisani tereti.
Međutim, iako podaci iz katastra imaju veliki značaj, u pojedinim slučajevima je potrebno proveriti i dodatnu dokumentaciju, naročito ako postoje raniji ugovori, porodični odnosi, nasleđivanje, nelegalizovani objekti ili zabeležbe sporova.
Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti
Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti se često zaključuje kada strane žele da rezervišu nepokretnost, ali još uvek nisu ispunjeni svi uslovi za potpisivanje glavnog ugovora.
To može biti slučaj kada:
- kupac čeka odobrenje stambenog kredita
- prodavac treba da obriše hipoteku
- potrebno je pribaviti dodatnu dokumentaciju
- kupac plaća kaparu
- strane žele da preciziraju rokove i uslove za zaključenje glavnog ugovora
Važno je znati da predugovor nije neformalni dogovor. Ako je pravilno zaključen i overen, predugovor je pravno obavezujući dokument.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti zaključen u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika. Bez odgovarajuće javnobeležničke overe, kupac se ne može upisati kao vlasnik u katastar nepokretnosti.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti treba da sadrži:
- podatke o kupcu i prodavcu
- tačan opis nepokretnosti
- kupoprodajnu cenu
- način i rok plaćanja
- izjavu prodavca da dozvoljava upis kupca kao vlasnika u katastar
- rok za predaju nepokretnosti
- odredbe o troškovima, porezima i eventualnim teretima
Kupovina stana u braku i saglasnost supružnika
Ako je prodavac u braku, kupac treba da proveri da li je nepokretnost bračna tekovina. Prema pravilima porodičnog prava, nepokretnost može predstavljati zajedničku imovinu supružnika čak i kada je u katastru upisan samo jedan supružnik.
Zbog toga je u praksi preporučljivo pribaviti saglasnost drugog supružnika za prodaju nepokretnosti. Bez takve saglasnosti, postoji rizik da drugi supružnik kasnije osporava kupoprodaju.
Plaćanje kupoprodajne cene
Kupoprodajna cena se po pravilu plaća preko bankovnog računa. Kod kupovine nepokretnosti u Srbiji važno je jasno ugovoriti kada se cena plaća, da li se plaća u celosti ili u ratama, kao i da li je isplata uslovljena brisanjem hipoteke, predajom nepokretnosti ili upisom kupca u katastar.
Kod kupovine stana na kredit, ugovor mora biti usklađen sa procedurama banke, naročito u pogledu hipoteke, rokova isplate i dokumentacije koju banka zahteva.
Upis vlasništva u katastar
Nakon overe ugovora, javni beležnik dostavlja ugovor katastru nepokretnosti. Kupac postaje vlasnik tek kada se pravo svojine upiše u katastar.
Postupak upisa prava svojine najčešće traje oko dve nedelje, ali u praksi može trajati duže, u zavisnosti od nadležnog katastra i konkretnog predmeta.
Porez na kupovinu nepokretnosti
Poreski tretman zavisi od toga da li se kupuje novogradnja ili stara gradnja.
Kod prve prodaje novoizgrađenog stana plaća se PDV po stopi od 10%. Kod prve prodaje novoizgrađenog poslovnog prostora plaća se PDV po stopi od 20%.
Kod stare gradnje, odnosno druge i svake naredne prodaje nepokretnosti, plaća se porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5%.
Iako je zakonski obveznik poreza na prenos apsolutnih prava najčešće prodavac, u praksi se ugovorom često predviđa da ovaj porez plaća kupac. Zato je važno da kupac pre potpisivanja ugovora zna koji porez plaća i koliki će biti ukupan trošak kupovine nepokretnosti.
Povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana
Kupci prvog stana mogu, pod određenim uslovima, ostvariti pravo na povraćaj PDV-a kod kupovine novogradnje ili poresko oslobođenje kod kupovine stare gradnje.
Ovo pravo zavisi od više uslova, uključujući prethodno vlasništvo kupca, površinu stana, članove domaćinstva i druge zakonske kriterijume. Zbog toga je pre kupovine prvog stana preporučljivo proveriti da li kupac ispunjava uslove za poresku olakšicu.
Troškovi kupovine nepokretnosti
Pored same kupoprodajne cene, kupac treba da računa i na dodatne troškove kupovine nepokretnosti, kao što su:
- javnobeležnička naknada
- porez na prenos apsolutnih prava ili PDV
- takse za katastar
- bankarski troškovi kod kupovine na kredit
- troškovi procene vrednosti nepokretnosti
- troškovi advokata
- troškovi prevoda, ako postoje dokumenti na stranom jeziku
- troškovi prenosa računa za komunalne usluge
Ovi troškovi mogu značajno uticati na ukupan budžet, pa ih treba planirati pre zaključenja ugovora.
Šta uraditi nakon kupovine nepokretnosti
Nakon što kupac bude upisan kao vlasnik u katastar, potrebno je sprovesti i nekoliko praktičnih koraka:
- preneti račune za struju, vodu, grejanje i druge komunalne usluge
- obavestiti upravnika zgrade, ako se kupuje stan
- proveriti stanje dugovanja za komunalne usluge
- preuzeti ključeve i sačiniti zapisnik o primopredaji, ako je potrebno
Ovi koraci su važni kako bi kupac u potpunosti preuzeo nepokretnost i izbegao kasnije administrativne ili finansijske probleme.
Zaključak: kako bezbedno kupiti nepokretnost u Srbiji
Bezbedna kupovina nepokretnosti u Srbiji počinje detaljnom proverom. Pre potpisivanja predugovora ili ugovora, kupac treba da proveri vlasništvo, terete, građevinsku dokumentaciju, poreski tretman, bračni status prodavca i sve dodatne troškove.
Dobra pravna provera smanjuje rizik od sporova, problema sa upisom u katastar i nepredviđenih troškova. Zato se kupcima savetuje da pre kupovine nepokretnosti zatraže stručnu pravnu pomoć i jasno definišu sve uslove transakcije pre overe ugovora kod javnog beležnika.